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预查封后房屋买卖能否对抗强制执行?


刘律师提示:预查封也具有查封的法律效力,如果当事人所签《商品房买卖合同》系在该商品房被法院预查封之后,但亦不能依据《执行异议和复议规定》排除执行。

中华人民共和国最高人民法院

再审申请人(一审原告、二审上诉人):李娜。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):王斌。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):辽宁华诚房地产开发有限公司。住所地:辽宁省康平县二牛镇二牛村。

法定代表人:王巨林,该公司总经理。

再审申请人李娜因与被申请人王斌、辽宁华诚房地产开发有限公司(以下简称华诚公司)案外人执行异议之诉一案,不服辽宁省高级人民法院(以下简称二审法院)作出的(2017)辽民终859号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

李娜申请再审称:(一)辽宁省沈阳市中级人民法院(以下简称一审法院)于2015年9月23日才在李娜购买的案涉房屋上张贴公告,没有证据表明李娜与华诚公司签订《商品房买卖合同》之前,法院曾在案涉房屋上张贴封条和公告,向购房人公示案涉房屋已被查封。查封应当张贴封条或公告,未经公示不得对抗善意第三人。李娜母亲侯淑芹从《商品房买卖合同》签订之日至入住使用案涉房屋的五年间,案涉房屋未被张贴封条或公告,李娜是善意第三人。(二)杨东升收取侯淑芹购房款后,与李娜签订《商品房买卖合同》,并当场将房屋交付给李娜入住至今,已履行《商品房买卖合同》约定的义务,不存在合同诈骗行为,杨东升的行为系挪用公司财产而非非法占有侯淑芹财产,华诚公司应继续履行合同。(三)案涉《商品房买卖合同》签订于2010年9月27日,根据法不溯及既往原则,本案不应适用2015年5月5日才生效的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,且该司法解释适用于执行异议和复议案件,本案为执行异议之诉,不应适用该司法解释。一、二审法院适用法律错误。(四)二审法院审理中,未经传票传唤诉讼参与人,华诚公司无正当理由拒不到庭,案件事实无法查明。综上,李娜依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十项的规定申请再审。

王斌提交书面意见称:(一)有关生效刑事判决已认定杨东升与李娜之间签订的《商品房买卖合同》非法,李娜不应再依据该合同主张权利,且李娜已就有关问题向公安机关报案,报案时罪名为合同诈骗罪,现李娜又主张杨东升所犯罪名为挪用资金罪而非合同诈骗罪,没有事实依据。(二)一审法院对案涉房屋的预查封已经产生公示公信效力,一审法院作出预查封裁定时,因案涉房屋尚未建成,没有完成产权登记,无法张贴封条和公告进行查封,只能进行预查封,一审法院向房产部门送达协助执行通知书,已经起到公示公信效力。(三)李娜签订《商品房买卖合同》虽然早于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,但李娜是在该司法解释施行后向一审法院提出执行异议,故本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并不违反法不溯及既往原则。(四)在执行异议之诉案件中,适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》审查案外人民事权益是否足以排除执行,有利于统一法律适用尺度。(五)华诚公司是在接到法庭传票情况下拒绝出庭,且其缺席审理并不影响法院查明案件事实。

本院经审查认为:本案为案外人执行异议之诉。根据李娜的再审申请理由,本案审查的重点是:一、二审法院不支持李娜提出的执行异议及其有关请求是否具有法律依据以及本案法律适用与审理程序是否适当。

      《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”华诚公司与王斌借款合同纠纷一案判决生效后,王斌向一审法院申请强制执行。一审法院于2009年6月23日向抚顺经济开发区房产局发出《协助执行通知书》,预查封案涉小区185套房产(含李娜购买的本案诉争房产),要求查封期间不得转让、买卖、抵押。李娜与华诚公司于2010年7月29日签订《商品房买卖合同》,即李娜购买案涉房屋是在人民法院预查封之后,预查封也具有查封的法律效力。李娜母亲侯淑芹向华诚公司售楼处工作人员杨东升交纳57866元购房款,有关生效刑事判决认定侯淑芹支付的购房款被杨东升据为己有。即使将侯淑芹交付给杨东升的57866元视为向华诚公司支付的购房款,因合同约定总房款为187866元,李娜支付的购房款仍未超过合同约定总价款的百分之五十。李娜提出的执行异议不符合上述司法解释规定的第一项、第三项条件,一、二审法院不支持其提出的执行异议及其有关请求并无不当。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月5日施行,该规定适用于施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件。一审法院于2016年裁定驳回李娜提出的执行异议,作出驳回执行异议裁定时间在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》施行之后,一、二审法院适用上述规定不违反法不溯及既往原则。本案系案外人执行异议之诉案件,审查的诉讼标的是案外人提起的执行异议是否成立,故一、二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并无不当。

因华诚公司系本案一审被告,其被传唤后未到庭参加诉讼,人民法院依法可以作出缺席判决,并不违反法定程序。李娜主张因华诚公司未到庭导致无法查明案件事实,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

综上,李娜提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下:

驳回李娜的再审申请。

   判   长    宋春雨

   判   员    余晓汉

   判   员    丁俊峰

二〇一九年十月二十九日

   记   员    隋   欣

 


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