租赁消防不合格商铺的纠纷

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在一些租赁合同纠纷中，会涉及消防验收不合格的情况，究竟如何处理、如何划分赔偿责任，有一定的争议。我们结合办案经验，提供如下参考意见。

一、出租消防不合格商铺，承租人有权解除租赁合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”

消防法第13条第3款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。第15条第2款规定，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。上述两个条款即属于房屋使用条件的强制性规定，违反上述规定的导致房屋无法使用的，承租人有权解除合同。

 二、出租人刻意隐瞒消防不合格或者作出虚假陈述的，应当赔偿承租人的损失。

根据合同法第97条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”承租人可以要求出租人赔偿全部损失。

三、如果租赁合同双方都有过错，双方应当按照过错比例承担法律责任。

司法实践中，涉及消防验收不合格的房屋租赁合同纠纷中，合同双方对于合同的解除都有过错的比较常见，如：房屋本身消防验收不合格，出租人当然有过错，但是承租人对于房屋消防验收不合格是应知的，但却同意继续租赁该房屋，说明承租人也有过错（有些承租人因相信出租人或自己“有办法”通过消防验收，而愿意租赁该房屋，说明承租人自身有过错）。

签订租赁合同前，承租人发现标的房屋消防验收不合格的，应当通过明确的意思表示以此为由拒绝签订租赁合同；房屋租赁合同签订后，承租人发现标的房屋消防验收不合格的，应当通过明确的意思表示（如发函）以此为由提出自己的要求（如要求出租人整改，暂不付房租，解除合同等等）。