为了公平保护执行当事人、优先受偿债权人和承租人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下称《民事诉讼法》）、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下称《执行规定》）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下称《查封规定》）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下称《拍卖规定》）等法律和司法解释的规定，结合执行实践，现就在执行程序中审查和处理房屋租赁权的有关问题作出如下解答，供实践中参照执行。
1、在变现作为可供执行财产的房屋时，执行法院应当如何保障案外人可以提出异议以主张其对变现房屋所享有的租赁权？
答：执行法院裁定拍卖、变卖房屋之后委托评估之前，应当在房屋上张贴公告，告知被执行人以及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房屋。案外人认为其对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议。案外人逾期未提出书面异议的，执行法院应当在房屋不负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖。
案外人在执行法院查封房屋后即主张租赁权的，告知其在执行法院裁定拍卖、变卖房屋后按照前述规定提起案外人异议。
案外人因正当原因未能在公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议的，应当至迟在执行法院就房屋作出拍卖成交、以物抵债等变现裁定并送达买受人、接受抵债的申请执行人之前提出，逾期提出的，不予支持。
2、案外人向执行法院提出书面异议主张对房屋享有租赁权的，执行法院应当如何处理？
答：案外人提出书面异议主张对房屋享有租赁权的，执行法院应当依据《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第九条第（二）项和《民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行立案和审查，经审查认为案外人所主张的租赁权依法成立且能够对抗申请执行人的，裁定案外人异议成立，中止对房屋不负担租赁权予以变现；经审查认为案外人所主张的租赁权依法不能成立或者不能够对抗申请执行人的，裁定驳回案外人异议。
3、申请执行人或者案外人对执行法院所作出的前条裁定不服的，应当如何进行救济？
答：申请执行人对执行法院所作出的案外人异议成立，中止对房屋不负担租赁权予以变现的裁定表示不服的，可以自收到裁定之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉，请求对房屋不负担租赁权予以变现。
案外人对执行法院所作出的驳回其异议的裁定表示不服的，可以自收到裁定之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉，请求对房屋负担租赁权予以变现。
4、案外人主张对房屋享有租赁权的，执行法院应当如何委托评估、拍卖、变卖？
答：执行法院可以根据不同情形分别作出处理：
（一）裁定案外人异议成立，中止对房屋不负担租赁权予以变现，申请执行人未在规定的期限内提起执行异议之诉或者提起执行异议之诉被判决驳回的，执行法院应当在房屋负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖。
（二）裁定驳回案外人异议，案外人未在规定的期限内提起执行异议之诉或者提起执行异议之诉被判决驳回的，执行法院应当在房屋不负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖。
5、案外人主张对房屋享有租赁权的，应当向执行法院提供哪些证据？
答：案外人应当向执行法院提供如下证据：
（一）出租合同、转租合同等租赁合同。租赁期限为六个月以上的，应当提交书面的租赁合同。租赁合同办理过登记备案手续的，还应当提交相应的证明材料。
（二）占有房屋的凭证。如出租人与承租人签订的租赁房屋交接书、承租人在出租房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明以及承租人依照租赁合同缴纳水费、电费、燃气费、通信费等公共事业用费等。
（三）租金支付凭证。如承租人向出租人支付租金的转账证明、第三人代为承租人向出租人支付租金的证明以及出租人出具的收款证明等。
6、执行法院应当采取何种形式审查案外人所提出的对房屋享有租赁权的异议？
答：执行法院对案外人所提出的对房屋享有租赁权的异议原则上釆用书面形式进行审查，必要时询问执行当事人和案外人；情况复杂的，应当釆用听证形式进行审查。进行听证审查的，原则上由负责听证审查的执行法官独任进行，必要时组成合议庭进行。
7、案外人所提出的对房屋享有租赁权且可以对抗申请执行人的异议成立的，需要具备哪些条件？
答：依据《查封规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封的房屋所作的设定权利负担的行为，不得对抗申请执行人。因此，案外人异议成立的，需要同时具备以下条件：
（一）出租人与案外人之间的租赁关系真实有效。出租人与案外人之间租赁合同的签订时间或者口头约定（租赁期限在六个月以下或者不定期租赁）时间须发生在执行法院查封房屋之前。案外人系次承租人的，其承租房屋须取得出租人的同意，且出租人同意转租的时间和转租合同的签订时间或者口头约定（租赁期限在六个月以下或者不定期租赁）时间须发生在执行法院查封房屋之前。
（二）案外人占有房屋的时间须发生在执行法院查封房屋之前。
执行法院认为案外人对房屋所主张的租赁权不能对抗申请执行人的，不应在执行裁定书中直接认定租赁合同无效或者解除租赁合同。
8、案外人所提出的对房屋享有租赁权且可以对抗申请执行人的异议成立的，执行法院应当如何变现房屋？
答：执行法院可以根据不同情形分别作出处理：
（一）案外人要求继续承租的，执行法院应当在房屋负担租赁权的状态下对其予以变现。
（二）案外人要求解除租赁关系的，经执行当事人和有关债权人同意，可以在房屋的变价款中优先清偿案外人已经预先支付但尚未实际承租期间的部分租金和出租人因解除租赁关系而应当承担的违约责任。执行当事人和有关债权人就优先清偿的内容无法达成一致的，执行法院应当在房屋负担租赁权的状态下对其予以变现。
9、案外人主张对房屋所享有的租赁权发生在担保物权或者其他优先受偿权设立之前的，执行法院应当如何处理案外人异议？
答：执行法院可以根据不同情形分别作出处理：
（一）经审查认为，签订租赁协议和占有房屋均发生在担保物权或者其他优先受偿权设立之前的，执行法院应当裁定案外人异议成立，中止对房屋不负担租赁权予以变现。
（二）经审查认为，签订租赁协议和占有房屋均发生执行法院查封之前但签订租赁协议或者占有房屋发生在担保物权或者其他优先受偿权设立之后的，执行法院应当裁定驳回案外人异议，依据《拍卖规定》第三十一条第二款的规定对房屋予以变现。
（三）经审查认为，案外人对房屋所主张的租赁权依法不能成立，或者签订租赁协议或者占有房屋发生在执行法院查封之后的，执行法院应当裁定驳回案外人异议。
10、申请执行人或者案外人对执行法院所作出的前条裁定不服的，应当如何进行救济？
答：对于前条第（一）项裁定，申请执行人表示不服的，可以自收到裁定之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉，请求对房屋不负担租赁权予以变现或者依据《拍卖规定》第三十一条第二款的规定对房屋予以变现。
对于前条第（二）项和第（三）项裁定，案外人表示不服的，可以自收到裁定之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉，请求对房屋负担租赁权予以变现或者依据《拍卖规定》第三十一条第二款的规定对房屋予以变现。
对于前条第（二）项裁定，享有担保物权或者其他优先受偿权的申请执行人之外的其他申请执行人表示不服，认为案外人对房屋所主张的租赁权不能成立，或者签订租赁协议或者占有房屋发生在执行法院查封之后的，可以自收到裁定之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉，请求对房屋不负担租赁杈予以变现。
11、案外人主张对房屋所享有的租赁权发生在担保物权或者其他优先受偿权设立之后、执行法院查封之前的，执行法院应当如何处理案外人异议？
答：执行法院可以根据不同情形分别作出处理：
（一）经审查认为，签订租赁协议和占有房屋均发生执行法院查封之前但签订租赁协议或者占有房屋发生在担保物权或者其他优先受偿权设立之后的，执行法院应当裁定案外人异议成立，中止对房屋不负担租赁权予以变现，依据《拍卖规定》第三十一条第二款的规定对房屋予以变现。
（二）经审查认为，案外人对房屋所主张的租赁权依法不能成立，或者签订租赁协议或者占有房屋发生在执行法院查封之后的，执行法院应当裁定驳回案外人异议。
12、申请执行人或者案外人对执行法院所作出的前条裁定不服的，应当如何进行救济？
答：对于前条第（一）项裁定，享有担保物权或者其他优先受偿权的申请执行人之外的其他申请执行人表示不服，认为案外人对房屋所主张的租赁权不能成立，或者签订租赁协议或者占有房屋发生在执行法院查封之后的，可以自收到裁定之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉，请求对房屋不负担租赁权予以变现。
对于前条第（二）项裁定，案外人表示不服的，可以自收到裁定之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉，请求依据《拍卖规定》第三十一条第二款的规定对房屋予以变现。
13、依据《拍卖规定》第三十一条第二款的规定对房屋予以变现的，执行法院应当如何处理？
答：执行法院可以根据不同情形分别作出处理：
（一）经委托评估认为，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现没有影响的，应当在房屋负担租赁权的状态下对其予以变现，在变现的过程中发现对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，执行法院应当依法裁定将租赁权除去后予以变现。依法裁定将租赁权除去后予以变现的，应当重新确定保留价并重新委托变现。
（二）经委托评估认为，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，执行法院应当直接依法裁定将租赁权除去后予以变现。
申请执行人和案外人对执行法院是否应当除去租赁权对房屋予以变现的裁定有异议的，可以依据《民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出执行行为异议。
14、案外人对房屋享有租赁权且可以对抗申请执行人的异议成立，其又主张已经支付全部或者部分租金，或者出租人以租金抵偿其所欠案外人的债务的，执行法院应当如何处理？
答：执行法院可以根据不同情形分别作出处理：
（一）案外人主张已经支付全部或者部分租金的，应当对案外人提供的租金支付凭证、有关证人证言等证据进行审查。经审查认为证据确实充分，且案外人支付租金的行为发生在执行法院向其送达冻结租金的裁定书和协助执行通知书之前的，执行法院应予支持。案外人主张支付租金的数额在人民币五万元以上但没有第三方书面证据或者证人证言加以证明的，对于案外人已经支付了相应租金的主张不予支持。
（二）案外人主张出租人以租金抵偿其所欠案外人的债务的，应当对案外人与出租人之间的基础债权债务关系和案外人或者出租人主张债务抵销的行为进行审查。经审查认为基础债权债务关系和债务抵销的行为确实存在，且基础债权债务关系和抵销行为发生在执行法院向案外人送达冻结租金的裁定书和协助执行通知书之前的，执行法院应予支持。仅有基础债权债务关系确认书或者欠条等而无其他证据加以证明的，或者抵销的金额在人民币五万元以上但没有第三方书面证据或者证人证言加以证明的，对于出租人和案外人之间以租金抵销债务的主张不予支持。
15、案外人对房屋享有租赁权且可以对抗申请执行人的主张成立的，执行法院应当如何处理案外人尚未支付的租金？
答：执行法院可以根据不同情形分别作出处理：
（一）租金尚未到期的，执行法院可以向案外人送达冻结租金的裁定书和协助执行通知书，待租金到期后按照第三人到期债权的程序进行执行。案外人在收到冻结租金的裁定书和协助执行通知书之后向出租人支付租金的，不论其是否就冻结租金的裁定书和协助执行通知书提出过异议，执行法院均可以依据《执行规定》第44条的规定责令案外人限期追回或者承担相应的赔偿责任。
（二）租金已经到期的，执行法院可以按照第三人到期债权的程序进行执行。案外人收到履行到期债务的通知后，擅自向出租人履行的，执行法院可以依据《执行规定》第67条的规定裁定其在已履行的范围内与被执行人承担连带清偿责任。
16、案外人对房屋享有租赁权依法成立的，执行法院应当如何保障其在拍卖中享有的优先购买权？
答：执行法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知案外人于拍卖日到场行使优先购买权。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。
案外人对房屋所主张的租赁权依法发生在担保物权或者其他优先受偿权之后、执行法院查封之前的，不论执行法院是否依法裁定除去租赁权后对房屋予以变现，均不影响案外人以承租人的身份行使优先购买权，执行法院应当保障其优先购买权。
案外人对房屋所主张的租赁权发生在执行法院查封之后但属于善意的，执行法院应当保障其优先购买权。
17、对于被执行人与案外人通过虚构租赁关系对抗执行的，执行法院应当如何处理？
答：经执行审查、执行异议之诉等确认被执行人与案外人通过虚构租赁关系对抗执行的，执行法院应当依据《民事诉讼法》第一百一十三条的规定对相关责任人予以罚款、拘留。构成拒不执行判决裁定罪、非法处置查封扣押财产罪等犯罪行为的，依法移送追究刑事责任。
申请执行人因被执行人与案外人虚构租赁关系，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行而受到损害的，还可以依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条的规定提起诉讼要求被执行人、案外人予以赔偿。