一、借用他人姓名一方对标的房屋不享有物权

二、 1、登记的权利人推定为不动产物权的所有人 《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

2、借用他人姓名买房不是法律规定的例外情形 法律规定的例外情形如下： （1）《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《物权法解释一》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”第7条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”人民法院、仲裁委员会的导致物权变动的法律文书或者人民政府的征收决定等生效时，物权就已发生变动，但是不动产登记簿可能还没有做变更登记，这就产生了实际的权利人和不动产登记簿记载的权利人不一致。这里需要注意的是，《物权法》第28条规定中的“人民法院、仲裁委员会的法律文书”是概括性的规定，和《物权法》第29条、第30条并非并列关系，《物权法》第29条、第30条才是真正的导致不动产登记簿记载的权利人和实际权利人不一致的具体原因的列举。因此，并非所有能导致物权变更的法律文书生效都会直接导致不动产所有权变动，比如，法院判决房屋卖售人配合房屋买受人办理过户手续，判决生效后过户前，房屋的所有权人还是房屋卖售人，因为这是一个房屋买卖合同纠纷，本质上是债的纠纷，而非所有权确认纠纷。但是，该条规定中的“人民政府的征收决定”倒是和《物权法》第29条、第30条是并列关系，是导致物权变动的具体原因，也是导致真实的所有权人和登记的权利人不一致的原因。 （2）《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”继承或者受遗赠开始时，不动产所有权就发生了变动，但是登记簿可能还没有发生变更，这就导致不动产登记簿记载的权利人和实际权利人不一致。当然，这种情况引起的诉讼一般是继承纠纷，不是确权纠纷。 （3）《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”上述事实发生时所有权已经发生变动，但是不动产登记簿上可能还未登记，这也会产生不动产登记簿记载的权利人和真实的所有权人不一致的情况。比如，农村自建房，房屋建好，相应的农户即享有了所有权，而非要等待办了产证才有所有权。
上文提到，《物权法》第28条是一个概括性规定，《物权法》第29条和第30条列举了两种真实权利人和登记权利人可能不一致的情况，也就是说《物权法》第29条和第30条所列情形是《物权法》第28条规定的“真子集”，除《物权法》第29条和第30条所列情形外，还有其他导致登记权利人和实际权利人不一致的情形。比如：《民诉法解释》第493条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时标的物所有权即发生了转移，而此时可能还未办理变更登记，即登记的所有权人和实质的所有权人不一致。 当然，除了上述列举的情况导致的真实的权利人和登记簿记载的权利人不一致外，还有其他的情形，如夫妻共有的房产只登记了一方的名字，另一方虽不是登记的权利人，但是基于法律规定也是共有人。很明显，借名买房不属于上述登记权利人和实际权利人不一致的情形。

借用他人姓名一方和出借姓名一方对标的房屋物权归属的约定是合同，是债权债务关系（债分四种：合同之债、侵权之债、无因管理之债、不当得利之债），不能以物权对抗第三人，也不能对抗法院的强制执行。如因强制执行受损，可以根据借用合同，向出借姓名一方主张损害赔偿。